Relación arrendaticia en Costa Rica

relacion arrendaticia costa rica fb

Al considerar entablar una relación arrendaticia, ya sea como Arrendante o como Arrendatario, se debe tener claro que a nivel judicial y normativo se busca proteger al Arrendatario, pues se estima como la parte débil de la relación. Es importante tener presente que existen temas regulados expresamente por la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, por lo que las partes deben ser muy precavidas de no incluir algo que contravenga la legislación, pues será considerado inválido. Existe libertad para las partes en los temas no previstos de manera específica por la ley, de ahí la importancia de contar con una buena asesoría al momento de elaborar un contrato de arrendamiento. A continuación, se hará un repaso sobre algunos de los temas más importantes y controvertidos.

Plazo

Muchas personas desconocen que la ley establece un plazo mínimo que debe respetarse, y es de tres años. En caso de pactarse un plazo menor, se tendrá por no puesto y deberá respetarse el plazo señalado, el cual está pensado para proteger al Arrendatario, pues el Arrendante no podrá disminuir dicho plazo, pero el Arrendatario sí podrá terminar el contrato de manera anticipada, siempre y cuando notifique al Arrendante con tres meses de anticipación. Las partes podrían pactar un plazo menor a esos tres meses, pero no podrá ser aumentado, según ha sido definido por los tribunales civiles, al considerar que sería un enriquecimiento ilícito. En caso de no respetar ese plazo, se podrá establecer que el Arrendatario pierde el depósito de garantía otorgado. Otro punto importante es que en caso de que el Arrendante no desee continuar arrendando el inmueble al Arrendatario, deberá comunicárselo por escrito con tres meses de antelación, caso contrario se renovará automáticamente por un plazo adicional de tres años.

Forma de plasmar los acuerdos

La ley no exige que exista un contrato escrito, pero por supuesto es lo más recomendable, en especial porque para poder interponer un proceso monitorio de desahucio es imperativo que exista un contrato escrito. Dicho proceso se interpone en caso de expiración del plazo o falta de pago del precio de renta, cuotas condominales en caso de existir y los servicios sí se dispuso que el Arrendatario los asumiría. El contrato debe ser lo más específico y claro posible, pues va a permitir determinar las condiciones en que se va a desarrollar el contrato. Entre los aspectos más importantes, se encuentra el plazo, que debe ser mínimo de tres años, precio, a quién le corresponde el pago de los servicios, causas de terminación, depósito de garantía, el cual no podrá ser mayor a un mes en caso de vivienda, a quién corresponden las reparaciones por transcurso del tiempo, inspecciones y notificaciones, entre otros. En caso de no haberse dado un contrato escrito, cualquier medio de prueba, como un comprobante de transferencia, es suficiente para demostrar la relación arrendaticia.

Identificación de la Propiedad

La propiedad dada en arrendamiento debe ser identificada por el número de matrícula que tiene en el Registro Nacional, esto es obligatorio y permite al futuro Arrendatario realizar un estudio del título que le garantizará que el Arrendante tiene el derecho de arrendar la propiedad, así como que no hay obstáculos legales para suscribir el contrato.

Se aconseja identificar detalladamente la propiedad arrendada, incluyendo su medida, ubicación y condiciones en las que se entrega. Si se incluyen muebles, línea blanca y utensilios, es conveniente hacer un inventario. Es muy importante asegurarse de que la descripción refleje el verdadero estado de las instalaciones, ya que al final del arrendamiento habrá una obligación de devolverlas tal como fueron recibidas, a excepción del deterioro normal por su uso. Lo recomendable es incluir fotos y que sean firmadas por el Arrendatario.

Moneda y Ajustes

El precio de arrendamiento puede ser determinado en colones o moneda extranjera. Hace algunos años era común ver ajustes anuales de hasta un quince por ciento, actualmente los ajustes anuales deberán ajustarse a un porcentaje igual o menor a la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato. Si el precio se establece en moneda extranjera, no estarán permitidos los aumentos anuales si se trata de alquiler para vivienda, en el arrendamiento comercial las partes podrán pactar los ajustes libremente. Todo Arrendante debe estar inscrito en Tributación Directa y entregar una factura electrónica al Arrendatario, lo cual se convierte en prueba fehaciente de la relación de arrendamiento.

Uso de las Instalaciones

Los contratos de arrendamiento en Costa Rica tienden a restringir el uso que se le puede dar al inmueble, sea para vivienda o contrato. En el caso de vivienda, es una práctica generalizada que no se puedan realizar actividades comerciales. En arrendamientos comerciales, se incluye un objeto específico que en muchos casos es muy restrictivo, de tal manera que es conveniente para el arrendatario insistir en establecer una descripción que cubra la extensión total de las actividades que realizará o, de otra manera, en caso de no ser conforme, exponerse a una terminación anticipada del contrato y al pago de daños al propietario.

Notificaciones

Por lo general, al Arrendatario se le notifica en el inmueble arrendado, pero muchas veces se deja por fuera el lugar de notificaciones del Arrendante. Se recomienda incluir una dirección específica para realizar las notificaciones a ambas partes, de manera que cualquier comunicación relevante para la relación de arrendamiento se puedan llevar a cabo sin dilaciones.

Si desea conocer más en detalle sobre aspectos importantes que deben considerarse al momento de redactar un contrato de arrendamiento, cuáles obligaciones y derechos tienen cada una de las partes, qué disposiciones pueden negociarse y hasta qué punto, así como el costo de elaboración de un contrato de arrendamiento, puede escribir a info@glcabogados.com

Diego Elizondo, 
Abogado, Derecho Laboral

Recommend Us!

Comments are closed.